| 泗洪农商行：“小产权”抵押激活农村产权一池春水 |
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| 发布时间：2014-05-10 16:58 点击： 次 |
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长期以来，泗洪农商行紧紧围绕地方经济发展需求，不断拓宽发展思路，始终坚持服务“三农”市场定位，充分发挥支农主力军的带头作用，围绕新农村建设呈现的新变化、新需求，不断创新信贷服务载体，2011年开始，泗洪农商行创新出台了小产权抵押贷款，突破了小产权确权、抵押登记、房屋流转以及风险控制等多项政策瓶颈，打造出一款贷款手续便捷、担保空间广阔、融资成本低廉的融资平台。截至2013年末，全行已累计发放小产权抵押贷款3580笔、金额6.9亿元，无一笔逾期。
一是做足市场调研，找准市场需求。随着泗洪“三集中”工作的快速推进，大量农户向人口集中居住点集中，多数农户通过宅基地置换购买了小产权房，人口的快速集中也产生了大量大宗消费等信贷需求。但是现实工作中，发现虽然许多农民和小微企业、个体工商户符合贷款条件，却因为缺少抵押物、找不到担保人最终无法贷款，形成了农户一边有固定资产，无法贷款抵押，另一方面是银行农户贷款主要依靠信用方式，风险无法保障的两极市场格局。针对这一情况，泗洪农商行组织合规、风险、市场等部门形成调研小组，对小产权房抵押程序、风险等指标开展综合评估，研究小产权房抵押贷款可行性，形成小抵贷产品研发可行性报告。
二是寻求法律依据，坚持合规经营。根据《土地管理法》规定，小产权房屋属于该农村的集体经济组织成员居住，经集体经济组织同意，可以在本集体经济组织范围内进行交易和转让。根据这一规定，通过与地方法院沟通协调，得到地方法院小产权房可以在有限范围内抵押转让的司法承诺，为小抵贷工作开展提供了法律上的保障。同时，泗洪农商行还主动与县委县政府汇报相关工作，积极争取地方政府支持，由县委县政府牵头搭建小产权房抵押创新工作平台，逐项解决创新过程中的制约因素，并由新农办（新农村建设办公室）牵头下发了《关于做好镇村集中居住区农户贷款工作的通知》，最终确定由村建办办理产权发放、新农办从事小产权抵押登记、泗洪农商行解决创业贷款发放工作，为创新小产权抵押贷款提供政策保障。
三是坚持稳步推广，逐步扩大范围。为有效控制市场风险，泗洪农商行坚持审慎原则，实行先试点后推广的发展战略。2011年底，泗洪农商行出台了农村乡镇街道门面房（商用房）抵押贷款管理暂行办法，先行在农村乡镇街道门面房进行试点，通过近一年的试点，农村街道小产权房抵押贷款得到了市场的高度认可，同时未产生一笔不良。2013年初，泗洪农商行对小产权抵押范围进行扩大，出台了《关于做好镇村集中居住区农户贷款工作的通知》，将集中居住区小产权住房纳入小产权抵押范围，实现农村小产权房抵押贷款的全覆盖。
四是创新工作手段，减轻农民负担。在小产权抵押贷款期限上，根据农户创业项目和实现收入的实际时间确定，最长贷款期限可达5年。在还款方式上，可以选择实行整贷零偿形式，逐年归还贷款本金，减轻农户集中还款的压力；在贷款利率上，小产权抵押贷款利率较其他同档次贷款少上浮40个百分点。通过一系列优惠措施，有效减轻农户负担。
五是简化贷款手续，保障快速运行。泗洪农商行将小产权抵押贷款与阳光信贷有机结合，组织对全县集中居住区住房的农户和列入拆迁范围的农户均纳入小抵贷授信范围，逐户上门收集授信资料，填制农户授信调查表，实行阳光信贷“预授信”，告知农户授信金额，需要时直接到支行办理提款手续即可。同时对已经购买小产权房的农户，实行免评估，由泗洪农商行参照房屋购置价值出具简易的“房屋价值评估审批表”，不再需要委托评估公司进行价值评估，新农办按购房票据登记的价值或“房屋价值评估审批表”登记即可，既减少了农户往返于评估公司之间的麻烦，又减少了评估费用，切实减轻了农民负担。
六是坚持审慎经营，注重风险防范。虽然小产权房贷款抵押借款合同约定发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，可向人民法院起诉，由法院查封变卖。但是受小产权房特殊性影响，抵押物的受让对象范围较小，因此小产权房的变卖实际存在较大困难，一旦查封很难及时实现债权。所以泗洪农商行在办理小产权抵押贷款时，还采取了通过追加保证人、控制抵押率等方法，规避处置资产时可能遇到的问题，有效降低小抵贷风险贷款的处置难度。截至目前，泗洪农商行发放的小产权抵押贷款中没有一笔出现不良
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